Дело в том, что если вы собираетесь приобрести участок государственной или коммунальной собственности без построек не с сельскохозяйственными целями — то по существующим законам вы должны посетить земельный аукцион. Из-за статьи 127 Земельного кодекса покупатель, даже имея на руках немалые средства, не может, присмотрев участок, совершить простую его покупку у властей, владеющих землей. Закон требует «конкурентных условий» землепродажи, то есть публичных торгов — а это долгая история, приводящая, как минимум, к значительному удорожанию земли.
Единственная здравая «дверь» в землепользование открывается, если на участке находятся постройки покупателя. Тогда, по закону, владелец постройки может выкупить землю вокруг нее без аукциона. Из-за этого и стала массовой такая практика — человек или предприятие берет землю в аренду, строится на ней, а потом выкупает землю.
При этом договор аренды составляется так, что ежемесячные арендные выплаты засчитываются как часть выплат стоимости земли. Другими словами, землевладелец и покупатель используют временный кредит или рассрочку (до времени окончания постройки и вступления арендатора в права собственника недвижимости) в завуалированной договорной форме. Добавим к этому и то, что по закону «добросовестный арендатор имеет преимущественное право покупки арендуемого имущества в случае его продажи».
С недавних пор эта схема начала распространяться и в отношении простых граждан — физических лиц, покупающих путем аренды с выкупом небольшие участки в пределах сел и маленьких городков. В этом случае покупатель чаще всего совершает арендные выплаты не только до окончания постройки, но вплоть до полной выплаты стоимости земли. После этого совершается выкуп земли за символическую 1 гривну или, к примеру, за цену последней ежемесячной выплаты. То есть рассрочка становится полной.
Другими словами, землевладелец населенного пункта (а им является сельсовет или горсовет) делит стоимость участка земли на желаемое количество месяцев аренды и предлагает эту стоимость арендных выплат покупателю. Обычно в этом случае общая сумма выплат превышает заявленную стоимость земли на 1-15\% — что, согласитесь, гораздо гуманнее кредитных ставок любого банка.
Например, по данным на 12.11.2009 в интернете есть объявление о продаже участка в селе в 87 километрах от Киева размером 25 соток номинальной стоимостью 15 000 долларов в двухлетний «лизинг» (так в объявлении) по 700 долларов в месяц (то есть за общий объем выплат 16 800 долларов).
Земля в кредит: возможности и препятствия
