Ввиду сложивщейся политической и экономической ситуации в стране, не так давно активно развивающийся правовой институт, который позволял заказчикам (застройщикам) приобрести право пользования земельными участками для застройки (суперфиций) в порядке ином, нежели право аренды, подвергся значительным изменениям. Это связано с принятием Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16 сентября 2008 года (Закон).
Согласно пункту 2 Закона, в Земельный кодекс Украины (ЗК) внесен ряд изменений. Так, статья 127 ЗК изложена в новой редакции: теперь органы государственной власти и местного самоуправления осуществляют продажу не только земельных участков государственной или коммунальной собственности, но и прав на них (аренды, суперфиция и эмфитевзиса). Продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности, а также прав на них (аренды, суперфиция и эмфитевзиса) осуществляется на конкурентных началах в форме аукциона в случаях и порядке, установленных главой 21 ЗК, которая также подверглась изменениям.
В соответствии со статьей 134 ЗК в новой редакции земельные участки государственной или коммунальной собственности, а также права на них (аренды, суперфиция и эмфитевзиса), в том числе с размещенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежат продаже на конкурентных началах отдельными лотами.
Перечень случаев, когда земельные участки государственной или коммунальной собственности, а также права на них (аренды, суперфиция и эмфитевзиса) не подлежат продаже на конкурентных началах, установлен частью 2 статьи 134 ЗК. Такими случаями являются:
- размещение на земельных участках объектов недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности гражданам, юридическим лицам, в которых отсутствуют акции (доли, паи), принадлежащие государству, кроме случаев отказа собственников объектов недвижимого имущества от выкупа земельных участков, на которых они расположены или от заключения договора аренды;
- использование земельных участков для пользования недрами и специального водопользования в соответствии с полученными специальными разрешениями (лицензиями);
- использование земельных участков под культовыми зданиями религиозными организациями, легализованными на Украине;
- пребывание в пользовании земельных участков или размещение на них зданий предприятий, учереждений и организаций государственной и коммунальной собственности, а также предприятий и общественных организаций сферы культуры и искусств, в том числе национальных творческих объединений;
- размещение дипломатических и приравненных к ним представительств иностранных государств и международных организаций в соответствии с международными договорами Украины;
- строительство и обслуживание линейных объектов транспортной и энергетической инфраструктуры (дорог, газопроводов, водопроводов, линий электропередач, аэропортов, нефте- и газотерминалов, электростанций и т.д.);
- проведение комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда в соответствии с Законом Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда";
- строительство социального и доступного жилья, если конкурс на его строительство уже проведен.
Помимо вышеуказанного, земельные торги не проводятся в случае предоставления (передачи) земельных участков в порядке бесплатной приватизации в пределах норм бесплатной приватизации, предусмотренных статьей 121 ЗК, а также в случае предоставления (передачи) земельных участков для сенокоса, выпаса скота и огородничества.
Следует также отметить, что подпункт 17 пункта 2 раздела 1 Закона был дополнен пунктом 1 Переходных положений ЗК, в соответствии с которым земельные участки, относительно которых соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления были приняты решения о предварительном согласовании места расположения объектов или о предоставлении разрешения на разработку проектов отвода земельных участков до 1 января 2008 года, передаются в аренду из земель государственной или коммунальной собственности без проведения земельных торгов (аукционов).
Те заказчики (застройщики), которые успели получить решения органов государственной власти или местного самоуправления об утверждении проектов отвода земельных участков и передаче их в аренду, но не смогли заключить договоры аренды земельных участков вследствие отказа уполномоченных органов от их заключения по причине вступления в силу Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины», а потом Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 3 июня 2008 года, с момента вступления в силу Закона имеют право на их заключение.
Порадует застройщиков и то, что принятые, но не выполненные до вступления в силу Закона, решения органов государственной власти или местного самоуправления о предварительном согласовании места расположения объектов или о предоставлении разрешения на разработку проектов отвода земельных участков, сохраняют силу в течение двух лет со дня вступления в силу Закона, то есть с 14 октября 2008 года. Таким образом, отпадает необходимость в дополнительном продлении срока действия таких решений.
Впервые на законодательном уровне определен порядок приобретения права пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки (суперфиций), а также для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), что обусловлено изложением Законом новой редакции статьи 123 ЗК. Теперь порядок приобретения права постоянного пользования, права пользования для застройки (суперфиций) и для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), а также права аренды, кроме случаев их приобретения на земельных торгах (аукционах), предусмотрен статьей 123 ЗК. Однако порядок регистрации прав, вытекающих из договоров суперфиция и эмфитевзиса, на сегодня так и не определен. В Государственном комитете Украины по земельным ресурсам находится проект Временного порядка ведения государственного реестра земель (Временный порядок) взамен порядка, утвержденного приказом Госкомзема N 174 от 2 июля 2003 года.
Проектом Временного порядка предусмотрен порядок регистрации прав пользования земельными участками для застройки (суперфиций) и сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис). Однако вступит ли в силу новый Временный порядок, пока неизвестно.
Кроме того, законодатель в очередной раз забыл дополнить статью 125 ЗК перечнем документов, подтверждающих права пользования земельным участком для застройки (суперфиций) и сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис).
Следует отметить, что подпунктом 3 пункта 2 и подпунктом 3 раздела 1 Закона были внесены изменения в статью 1021 ЗК и статьи 407, 413 Гражданского кодекса Украины (ГК), установившие ограничения относительно срока пользования земельными участками государственной или коммунальной собственности для застройки (суперфиций) и сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), который не может превышать 50 лет.
Что касается прав пользователей (арендаторов, суперфициариев и эмфитевзиариев) земельных участков государственной или коммунальной собственности, то после вступления в силу Закона они не имеют права отчуждать свои права (права аренды, пользования земельными участками для застройки (суперфиций) или сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)) другим лицам, вносить их в уставный фонд, а также передавать в залог. Исключением из этого правила является случай, когда лицо, которому принадлежало право пользования земельным участком для застройки (суперфиций), приобрело право собственности на здания и сооружения, расположенные на таком земельном участке.
Подводя итог, следует отметить, что вступление в силу Закона является положительным моментом для разрешения сложившейся в этом году ситуации с землей и в значительной мере разморозит инвестиции. Однако Закон лишь частично урегулировал институт суперфиция и эмфитевзиса, что не исключает продолжения приобретения физическими или юридическими лицами прав пользования земельными участками на основании судебных решений.
РУДЕНКО Евгений — юрисконсульт отдела инвестиционного права юридической фирмы «ФАРГО», г. Днепропетровск
Юридическая практика 2008.11.18 19:55
http://www.yurpractika.com/article.php?id=100096011
